[股票配资]业绩波动大融资渠道窄 港龙将筹钱之手伸向港交所

2020-08-01 09:37:11 89 炒股配资 融资渠道

  原标题:新股前瞻|业绩波动大,融资渠道窄 港龙中国将筹钱之手伸向港交所

  自5月银保监会下发“23号文件”以来,银行和信托融资开始被进一步限制,房地产融资渠道步步收紧,信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等的监管新政频繁推出。面对如此强硬的融资限制手段,业内人士一度戏称其为“史无前例”的融资监管。

  而对于房地产这门生意来说,从拿地到开发再到售楼的周期较长,宏观融资情况一直牵动着房地产开发商。在如此严格的融资监管之下,不少开发商大呼“没钱了”、“和万科(02202)一样,活下去”。

  A面业务需继续开拓,B面无从融资。所以,越来越多的房企只能寄希望于二级市场。和之前上市的房企一样,10月22日,江苏地域性房地产公司——港龙中国地产向港交所递表。

  智通财经APP了解到,虽然港龙地产现在的总部在上海,不过该公司的主要项目在江苏。从该公司的发展史来看,也是从江苏发家,说港龙地产是一家江苏地产公司似乎更为贴切。

  招股书显示,港龙地产主要开发的地产类型是住宅,零售及商业更多是作为住宅的配套。十多年的发展以来,港龙地产的项目从江苏扩张到少量一线城市项目,其中还不乏与地产巨头如碧桂园(02007)的合作。

  财报表可以直观看到,2018年对港龙地产而言,可谓突飞猛进的一年,总收入从2017年的4.3亿暴增至2018年的16.6亿元,同比增长286%。可如此爆发式增长并未得到有效维持,2019上半年,该公司收入出现断崖式下跌,同比下跌59%。

业绩波动大是中小型地产商的通病,中小型地产商拿地、开发和售楼的连续性不及大型地产商。中小型地产商拿地速度也受不同地区的拿地政策所限制,而大型地产商布局全国,不同地区的政策,在公司内部协调安排下可以互相“中和”。

  业绩波动大是中小型地产商的通病,中小型地产商拿地、开发和售楼的连续性不及大型地产商。中小型地产商拿地速度也受不同地区的拿地政策所限制,而大型地产商布局全国,不同地区的政策,在公司内部协调安排下可以互相“中和”。

  中小型地产商的问题不止业绩波动大,还有前文所说的融资问题,这也是时常让中小型地产商饱受诟病的一个因素。对港龙地产来说也一样,其2018年的融资成本净额为3462万元,对比2017年的432万元,同比暴增701%。大幅增长的收入并没有解决债务问题,2019上半年融资成本净额再增加133%。

  智通财经APP细看港龙地产的资产情况,其开发中物业快速增长,2016年为12.8亿元,到了2019上半年,开发中物业增长至87.7亿元,该项资产的年复合增长率达到115.9%。港龙地产的借款也从2016年的5042万元,增长至2019上半年14.3亿元,年复合增长率达281%。

然而,只要粗略对比一下2019上半年11.1亿元的借款金额,和87.7亿的开发中物业,就知道虽然借款增长非常快,但“投入缺口”依旧大。

  然而,只要粗略对比一下2019上半年11.1亿元的借款金额,和87.7亿的开发中物业,就知道虽然借款增长非常快,但“投入缺口”依旧大。

  借款不够,又没有发债,那只能伸手向股东借了。从港龙地产的资产负债表中可以发现,2018年出现了12.2亿元的应付非控股权益款项,仅仅过了半年,2019上半年该科目增长至21.9亿元。

从附注中可以看到,应付非控股权益款项中有一大部分是需要收利息的,年息为(8%-20%)。招股书中对该科目的定义是指非控股股东为支持项目开发,而向有关附属公司支付的垫款。

  从附注中可以看到,应付非控股权益款项中有一大部分是需要收利息的,年息为(8%-20%)。招股书中对该科目的定义是指非控股股东为支持项目开发,而向有关附属公司支付的垫款。

  事实上,虽然港龙地产在2018年收入大涨,但是经营活动现金流却为-6.26亿元。整体现金流全靠融资活动支撑着,而融资活动最大笔的现金流入正是非控股权益垫款。从这几点来看,说明了港龙的融资渠道并不宽。

可能,非控股股东也期待着公司早点上市,解决垫款问题。

  可能,非控股股东也期待着公司早点上市,解决垫款问题。

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